Bezirksversammlung Eimsbüttel

Auszug - Wohnungsbauprogramm, Vorstellen der Ergebnisse der Wohnungsmarktanalyse durch GEWOS, Institut für Stadt-, Regional und Wohnforschung GmbH  

 
 
Sitzung des Stadtplanungsausschusses
TOP: Ö 1
Gremium: Stadtplanungsausschuss Beschlussart: (offen)
Datum: Di, 17.09.2013 Status: öffentlich
Zeit: 18:00 - 19:05 Anlass: Sitzung
Raum: Hamburg-Haus, Kleiner Saal
Ort: Doormannsweg 12, 20259 Hamburg
 
Protokoll
Beschluss
Abstimmungsergebnis

-Stapla 17.09.2013; AZ.:

 

Der Vorsitzende eröffnet die Sitzung und erklärt die Beschlussfähigkeit des Ausschusses.

 

Anschließend kündigt er den Referenten der GEWOS GmbH, Herrn Arnold an und bittet Frau Biermann, einige einleitende Worte zu sprechen.

 

Frau Biermann stellt Herrn Arnold vor und erläutert, dass sich der Vortrag auf einen Teil des Wohnungsbauprogrammes bezieht, nämlich auf die Wohnungsmarktanalyse. Die bisherigen in den Wohnungsbauprogrammen enthaltenen Ausführungen waren in jedem Bezirk bezüglich Inhalt und Darstellung sehr unterschiedlich und daher nur stark eingeschränkt vergleichbar. Also haben sich die Bezirke geeinigt, ein geeignetes Büro zu beauftragen, um Daten auf einer identischen Basis zu erheben und auszuwerten. Die gemeinsame Vergabe sei an das Büro GEWOS gefallen.

r den folgenden Vortrag bittet Frau Biermann die Anwesenden darum, diesem unter der Maßgabe zu lauschen, dass es sich um eine Basisuntersuchung handelt, die nicht alle Fragestellungen aufgreift und analysiert.

 

Herr Arnold stellt seinen Ausführungen voran, dass Eimsbüttel eine besondere Attraktivität besitzt und daher die Preise hier besonders gestiegen seien. Weitere fördernde Faktoren lägen darin begründet, dass zunehmende Lebensmodelle (z.B. Erwerbstätigkeit von Mann und Frau) städtisches Wohnen attraktiver mache. Der Trend zu mehr Wohnfläche unterstütze steigende Preise eben so, wie gestiegene Anforderungen an Neubauten (Folie 3).

 

Herr Arnold stellt die Untersuchungsergebnisse anhand einer Powerpointpräsentation vor (zu den Ergebnissen der Untersuchung siehe beigefügte Präsentationsdatei).

 

Herr Kuhn stellt die Zwischenfrage, ob die Ergebnisse des Zensus in der Untersuchung berücksichtigt seien.

 

Herr Arnold verneint dieses, weil es sich bei der Zensuserhebung um eine Stichtagsabfrage handele, die r die Untersuchung einer (Bevölkerungs-) Entwicklung nicht geeignet sei.

 

Aktuelle Nachfragesituation (Folien 4 14):

Ausschlaggebend für die Bevölkerungsentwicklung seien einerseits die natürliche Bevölkerungsentwicklung (Geburten/Sterbefälle), andererseits die Wanderungsbewegungen. Für beide Faktoren sind in Eimsbüttel Zuwächse zu verzeichnen. Begünstigt werde dies dadurch, dass Eimsbüttel ein junger Stadtteil ist, in dem viele Kinder geboren werden und sich ein Wanderungsgewinn im Wesentlichen aus der Altersgruppe der 18 30 jährigen rekrutiert. Die Folie 7 zeige, dass die Kernbereiche von der Aussenzuwanderung profitieren (blaue Bereiche), während die Außenbereiche Wanderungsverluste haben. Dabei sei beachtlich, dass es keine wesentliche Reurbanisierungstendenzen in der Altersgruppe der über 65 jährigen gebe.

Bei der Binnenwanderung zeige sich ein genau umgekehrtes Bild, diese verlaufen von Innen nach Außen in die Randgebiete. Dies seien wesentlich die jungen Leute, die inzwischen Familien gegründet und Kinder bekommen haben.

Aus der Expertenbefragung r die Wohnstandortwahl (Folie 10) lassen sich drei Gruppen unterscheiden:

  • Gutes Preis-Leistungs-Verhältnis für Eidelstedt / Schnelsen / Stellingen
  • Lage in der Stadt / Image / Freizeit- und Gastronomieangebot für Eimsbüttel / Harvestehude / Hoheluft West, die Stadtteile mit dem höchsten Preisniveau
  • Wohnumfeld / Preis-Leistung für Lokstedt und Niendorf

 

 

 

 

Zur Sozialstruktur wurde die Nachfrageseite quantitativ wie qualitativ hinterfragt. Dabei ist zu beachten, dass bezüglich der Einkommen Daten aus 2004 und 2007 herangezogen wurden, weil andere nicht verfügbar waren. Hier ist zu erkennen, dass die einkommen in Harvestehude und Rotherbaum die höchste, Eidelstedt und Stellingen die geringste Einkommenszuwachrate haben. Dies stütze die bisherigen Beobachtungen, dass sich das Einkommensniveau in den unteren Einkommenssegmenten zementiere, während es bei den höheren Einkommen zu überproportionalen Anstiegen komme.

 

Herr Arnold fasst zusammen (Folie 13)

 

Angebotssituation (Folien 14 23)

Generell für alle Angebotssegmente gilt, dass die Nachfrage das Angebot übersteigt. Einzig im oberen Preissegment ist eine Sättigung erkennbar. Hinsichtlich des Segmentes „Öffentlich geförderter Wohnraum“ ist seit Jahren ein Abschmelzungsprozess des Angebotes zu verzeichnen. Der Anteil an öffentlich gefördertem Wohnraum ist im Kerngebiet bereits gering bis nicht vorhanden. Der Anteil sowie der „Verlust“ an öffentlich gefördertem Wohnraum ergibt sich aus Folie 17.

Zur Auswertung des Mietniveaus wurden rund 120.00 Anzeigen bei Immobilienscout24 sowie die Angaben von SAGA/GWG und ansässigen Genossenschaften herangezogen. Hier ergibt sich, dass die Mieten im Kerngebiet am höchsten sind und zur Peripherie hin abnehmen. Überrascht hat die Betrachtung des Mietpreisniveaus im Vergleich zur Wohnungsgröße, da hier die kleineren Wohnungen durch den vergleichsweise höheren Anteil an Küchen-, Flur- und Badfläche in der Regel eine höhere Quadratmetermiete aufweisen. In Eimsbüttel jedoch erreichen die größeren Wohnungen die deutlich höchsten Mietpreise.

Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen (Folie 20) zeigen deutlich das höchste Preisniveau im Kernbereich. Bemerkenswert ist dabei der Preisanstieg im Bezirk zwischen 2008 und 2012 um 44%. Die Betrachtung der Bodenrichtpreise (Folie 21) zeigt vorgenannte Entwicklung eindrucksvoll auf.

 

Herr Arnold fasst zusammen (Folie 22)

 

Mit Blick auf Handlungsbedarfe zeigt die Folie 23 die Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt auf. Für Eimsbüttel mit seiner hohen Bevölkerungsdichte gelte besonders der Mangel an geeignetem Bauland als Problem. Daher müssten möglichst alle vorhandenen Flächen für Wohnungsbau eingesetzt werden, um der dargestellten Preisdynamik etwas entgegen zu setzen. Dabei sei es angesichts der in allen Zielgruppen vorhandenen Bedarfe wichtig, die Angebote zielgruppenübergreifend zu schaffen.

 

Zum Abschluss steht Herr Arnoldr Fragen zur Verfügung, verweist aber auch auf den in nächster Zeit vorliegenden vollständigen Bericht.

 

Herr Bulla hinterfragt,

 

  1. die Grundlagen der Nachfragen bezogen auf die Auskunftsgeber
  2. die Aussage zu steigenden Quadratmeterzahl pro Person im Zusammenhang mit dem verfügbaren Einkommen
  3. die Aussage, das Wohnungsangebot entspräche nicht der Nachfrage
  4. das Thema Barrierearmut

 

Herr Arnold antwortet zu:

 

  1. Befragt wurden im Wesentlichen Wohnungsgesellschaften, Genossenschaften, SAGA und GWG, aber auch freie Wohnungsgeber, Bauträger oder etwa Projektentwickler und Mietvereine (professionelle Wohnungsmarktakteure). Ausdrücklich aber nicht Mieter oder Bürger.
  2. Die Aussage wurde nicht nach einzelnen Einkommensgruppen ermittelt, sondern ist eine pauschale Aussage bezogen auf den Umstand, dass die Gruppe der Älteren nach dem Auszug der Kinder auf einer größeren Fläche mit weniger Personen leben.
  3. Es werden große Wohnungen von wenigen oder Einzelpersonen bewohnt und stehen damit Familien nicht zur Verfügung. Diese wiederum würden dann in kleineren Wohnungen wohnen. Daraus ergäbe sich die benannte Diskrepanz.
  4. Vielfach würden nach Ansicht der Wohnungs(bau)unternehmen barrierearme Angebote Bedarfe ausreichend abdecken und daher sollte dieses Angebotssegment in den Focus genommen werden.

 

Herr Bulla stellt noch die Frage, welche Empfehlung hinsichtlich des prognostizierten Schwundes an sozialem Wohnraum bestehe.

 

Herr Arnold stellt dar, dass in den besonders nachgefragten Kerngebieten der ohnehin kleine Bestand an geförderten Wohnungen schnell ganz verschwunden sei und es Sinn machen würde, grade in diesen Gebieten die Bindungen zu verlängern bzw. mit längeren Bindungszeiträumen zu agieren.

 

Herr Stephan ergänzt zum Thema Datenbasis Melderegister / Zensus, dass es sich beim Melderegister um eine laufende Datensammlung handele. Der aktuelle Zensus habe die Fortschreibung der letzten Volkszählung 1987 nach unten korrigiert und damit dem Ergebnis des Melderegisters erheblich näher gebracht.

Er weist auch darauf hin, dass bei der Betrachtung der Karte der Wohnrichtwerte zu beachten sei, dass angesichts der in Eimsbüttel durchschnittlich sehr hohen Erstellungspreise über 600 EUR / m² lediglich in Eidelstedt eine WK-Förderung im ersten Förderungsweg glich ist.

 

Herr Kuhn fragt, ob bei der vorliegenden Analyse Daten aus dem Hamburger Umland (Halstenbek, Rellingen) berücksichtigt oder festgestellt wurden.

 

Herr Arnold verneint dies, da es nicht Teil des Auftrages war. Es sei jedoch festgestellt worden, dass die Nachfrage im Kerngebiet am größten und zur Peripherie hin nahlassend sei. Dementsprechend können die Randgemeinden kaum zur Entlastung des Hamburger Wohnungsmarktes beitragen.

 

Herr Bulla fragt, ob es sinnvoll wäre, die Förderbedingungen zu ändern.

 

Herr Arnold ergänzt, dass es notwendig sei, Förderbedingungen dann zu ändern, wenn sie wegen geänderter Bedingungen nicht mehr greifen könnten.

Herr Döblitz bedankt sich bei Frau Biermann und Herrn Arnold für die Ausführungen.

 

Der Stadtplanungsausschuss nimmt den Bericht zur Kenntnis.